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深圳地产航母，继续甩包袱。
3月17日，朱文凯掌舵的招商蛇口披露，2025年收入下降至1547.28亿元，净利润约为10.24亿元，同比大降超七成。
利润骤降背后，是一次大规模的“资产减负”行动，招商蛇口一举计提减值准备42.7亿元。
“这些会计处理，在当期对公司利润有影响。长远来看，是在夯实资产质量，为未来的轻装上阵做准备。”管理层在业绩会上表示。
即便如此，这家总资产8350亿元的央企巨头，依然是业内难得能保持盈利的房企，且销售规模跻身全国四强。
行业仍在筑底，对于履新半年多的朱文凯而言，稳住这艘巨轮、修复利润，是核心任务。
排雷减负
当项目去化周期变长，价格承压，招商蛇口过往的高价拿地，如今成为经营负担。
截至2025末，其存货高达3623亿元，其中已完工的有717亿元。
管理层将存货去化作为风险管控的重点。这次计提减值准备中，存货占了大头，计提了32.69亿元，占总额的76.5%。
这些存货涉及二三线城市的9个项目。
《21CBR》记者统计，这些项目的拿地时间集中在2022年之前，正是房地产高速狂奔的阶段，地价相对高。
其中，计提最多的一个项目，是重庆招商渝天府，一举计提8.78亿元。
这个项目以小高层、洋房、平层及叠拼别墅为主，2019年首次拿地，后又加仓。2025年中秋国庆期间，曾夺得重庆西区成交金额、套数双TOP1。
“建面150平方米的叠拼别墅，以前最便宜都要180多万一套，现在只需160多万。”一位当地中介告诉记者。
也有部分滞销处理项目。
比如，广州的招商湾区1872，是招商蛇口进入南沙区的首个项目，2021年经过110轮激烈举牌，以41.31亿元竞得，拿地时溢价率近36%，是当时的高价热门地块。
只是，上市后量价都不理想，最终被政府收做人才房。财报披露，这一项目，招商蛇口计提减值准备7664万元。
提前“排雷”，是招商蛇口近年的常态。2020年至2024年，每年都计提一笔数额不小的存货跌价减值准备，5年合计达137亿元。
代价是利润缩水。
2025年，招商蛇口计提减值准备42.7亿元，直接减少了29.18亿元的净利润。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《21CBR》记者表示，计提资产减值准备，有助于企业全面、真实地摸清资产底数，为后续明确经营方向、优化业务布局提供基础。
买地赶超
历史包袱逐步消化，朱文凯团队加码投资。
2025年，招商蛇口累计获取43宗地块，总地价约938亿元，需支付地价约543亿元，比前一年整整增加200亿元。
投资多聚焦核心城市。过去一年，“核心10城”的投资金额占比近90%，一线城市的投资占比达63%。
好地块，价格不低。2025年，招商蛇口拿下多宗高溢价地王。
3月，以约27亿元拍下成都高新区一宗地块，溢价率70.4%，楼面地价3.17万元/平方米，为成都楼面价“地王”。
7月，又在深圳前海桂湾片区竞得一宗宅地，总价21.55亿元，溢价率86.1%，成交楼面价约8.42万元/平方米，成为深圳单价“地王”。
2025年，招商蛇口的全口径销售额为1960亿元，在上海、深圳、成都、西安等10个城市，皆进入全口径销售的前三位。
今年初，朱文凯在内部会议中，肯定了开发业务的成绩：稳中有进、赶超进位。
只是，利润修复仍需时间。2025年，招商蛇口的开发业务毛利率为15.33%，尚未止跌。
“近两三年，招商蛇口投资了很多好项目，利润会逐渐结转出来。”管理层相信，利润下行的压力会逐步缓解。
2026年，招商蛇口预计总可售货值约3400亿元，83%为住宅。年初至今，只拿了1块地。
“投资的方向和精度，决定了企业的安全边际。”朱文凯强调，所有新获取项目必须经过“六好评审”体系，确保每分钱都花在最具价值的地方。
为了防控风险，朱文凯等管理层，同步降杠杆、增现金。
2025年，招商蛇口完成了120亿元存量永续债的全面清零，债务总额缩减至5640亿元。同时，其总资产降至8350亿元，一年缩表约250亿元。
调整组织
应对挑战的过程中，招商蛇口的组织架构也频繁变动。
朱文凯原为招商蛇口总经理，2025年9月接任董事长。同时，聂黎明出任总经理之职。二人都是在招商系任职多年的“老将”。
2025年，朱文凯的薪酬为254.92万元，升职加薪。前一年他作为总经理，年薪为232.35万元。
朱最早从招商地产策划部经理起步，历任总经理助理、副总经理、招商局海南开发投资有限公司总经理等职，是一位复合型人才。
在他履新前，招商蛇口刚完成调整组织架构，一次性撤销五大区域公司，由集团总部直接管理下属城市公司，以实现“集团-城市”的扁平化管理。
在业绩会上，朱文凯提出要学会“敏捷管理”，从2026年开始，对所有业务和项目要进行分类、扁平、提级和穿透管理。
比如，对于开发业务，招商蛇口根据每个城市，制定分类考核方案。
“以前每个城市都是用利润和规模来考核，现在有的要利润，有的要去化和盘活。”朱文凯表示。
当下，他肩负着转型重任。
“招商蛇口的总体战略是做优开发，做强运营，做大服务，做好风险管控。”朱强调，要从传统的开发商转变为“开发商+运营商+服务商”。
2025年，招商蛇口的资产运营、物业服务收入分别为71.73亿元、167.26亿元，均保持正增长，二者合计占总收入的六分之一。
“以更创新的思路拓赛道、提效能，壮大资产运营与轻资产业务。”年初，朱文凯提出目标。
在他主导下，2026年非开发业务将取消事业部中间层，全部由本部直管项目，针对核心城市和重点项目，建立提级管理制度。
“2026年是招商蛇口减负健体、轻装前行的关键之年。”他在内部鼓劲，必须要有“逢山开路、遇水架桥”的韧劲。
图片来源：招商蛇口，除标注外
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